{"id":841,"date":"2018-02-05T08:45:28","date_gmt":"2018-02-05T11:45:28","guid":{"rendered":"http:\/\/blog.morhena.com.br\/veja-tudo-o-que-voce-precisa-saber-sobre-manutencao-de-edificios\/"},"modified":"2019-07-18T16:20:02","modified_gmt":"2019-07-18T19:20:02","slug":"veja-tudo-o-que-voce-precisa-saber-sobre-manutencao-de-edificios","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/morhena.com.br\/blog\/?p=841","title":{"rendered":"Veja tudo o que voc\u00ea precisa saber sobre manuten\u00e7\u00e3o de edif\u00edcios!"},"content":{"rendered":"<p>Quando um edif\u00edcio \u00e9 planejado e constru\u00eddo espera-se que ele atenda seus usu\u00e1rios por muito tempo. Mas, para que essa premissa se concretize \u2014 com suas instala\u00e7\u00f5es adequadas para a utiliza\u00e7\u00e3o que se destinam \u2014 esse bem dever\u00e1 passar por constante <a href=\"http:\/\/blog.morhena.com.br\/manutencao-corretiva-preventiva-e-preditiva-qual-a-importancia\/\">manuten\u00e7\u00e3o preventiva<\/a>.<\/p>\n<p>A realiza\u00e7\u00e3o peri\u00f3dica de manuten\u00e7\u00e3o de edif\u00edcios aumenta a sua vida \u00fatil, promove valoriza\u00e7\u00e3o no mercado imobili\u00e1rio, melhora o desempenho de equipamentos e instala\u00e7\u00f5es em geral, proporciona redu\u00e7\u00e3o de custos, al\u00e9m de garantir seguran\u00e7a e conforto para todos os indiv\u00edduos que o utilizam.<\/p>\n<p>Por outro lado, a inexist\u00eancia de um programa de manuten\u00e7\u00e3o preventiva, com o passar do tempo, torna os problemas cada vez mais frequentes \u2014 aumentando,&nbsp;inclusive, o risco \u00e0&nbsp;seguran\u00e7a dos usu\u00e1rios.<\/p>\n<p>Mesmo assim, muitos donos de im\u00f3veis ainda tratam essa atividade como de menor prioridade \u2014&nbsp;sendo um erro a ser evitado,&nbsp;pois \u00e9&nbsp;um investimento que agrega valor ao bem.<\/p>\n<p>Para que voc\u00ea compreenda a import\u00e2ncia desse procedimento&nbsp;em todos os seus detalhes,&nbsp;preparamos este post com um amplo conte\u00fado sobre o assunto. Confira!<\/p>\n<h2>1. Entenda a import\u00e2ncia da manuten\u00e7\u00e3o de edifica\u00e7\u00f5es<\/h2>\n<p>As edifica\u00e7\u00f5es se caracterizam como estruturas f\u00edsicas destinadas \u00e0 realiza\u00e7\u00e3o direta ou indireta de todas as atividades produtivas e constituem os ativos imobilizados de grande parte das empresas.<\/p>\n<p>Desse modo, \u00e9 fundamental que elas apresentem condi\u00e7\u00f5es adequadas ao uso para o qual se destinam, resistindo \u00e0s intemp\u00e9ries. E isso s\u00f3 \u00e9 poss\u00edvel quando o edif\u00edcio passa por uma manuten\u00e7\u00e3o peri\u00f3dica.<\/p>\n<p>Por\u00e9m, muitos <a href=\"http:\/\/blog.morhena.com.br\/page\/2\/?s=gest%C3%A3o+de+facilities\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">gestores<\/a> e empreendedores, por desconhecerem a import\u00e2ncia da manuten\u00e7\u00e3o predial, acreditam que seja algo irrelevante e que n\u00e3o requer tanta preocupa\u00e7\u00e3o.<\/p>\n<p>Assim como o uso indevido do espa\u00e7o,&nbsp;a falta de manuten\u00e7\u00e3o preventiva \u00e9 respons\u00e1vel por diversos tipos de anomalias, expondo o im\u00f3vel a grandes riscos que podem causar danos materiais e, at\u00e9 mesmo, pessoais.<\/p>\n<p>O Instituto Brasileiro e Avalia\u00e7\u00f5es e Per\u00edcias de Engenharia de S\u00e3o Paulo (IBAPE-SP), em um dos seus estudos, constatou que <a href=\"http:\/\/www.ibape-sp.org.br\/arquivos\/CARTILHA-Inspecao-predial-a-saude-dos-edif%C3%ADcios.pdf\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">66% das causas e origens dos acidentes<\/a> ocorridos em edifica\u00e7\u00f5es com mais de 10 anos de uso est\u00e3o vinculados \u00e0 defici\u00eancia ou \u00e0 aus\u00eancia de manuten\u00e7\u00e3o, perda precoce de desempenho e desgaste acentuado.<\/p>\n<p>O estudo concluiu, ainda, que em mais da metade dos acidentes, o sistema estrutural do edif\u00edcio teve colapso parcial ou total. Com o passar do tempo, os problemas resultantes da falta de cuidados se tornam mais frequentes&nbsp;e amea\u00e7am a <a href=\"http:\/\/blog.morhena.com.br\/seguranca-patrimonial-conheca-as-6-principais-tecnologias\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">seguran\u00e7a dos usu\u00e1rios<\/a>.<\/p>\n<p>Muito al\u00e9m de manter todo o projeto construtivo em perfeito funcionamento, a manuten\u00e7\u00e3o predial envolve um conjunto de vari\u00e1veis que se baseia na combina\u00e7\u00e3o de a\u00e7\u00f5es t\u00e9cnicas, operacionais e administrativas, bem como quest\u00f5es legais, sociais, ambientais e econ\u00f4micas.<\/p>\n<p>Realizar procedimentos eficientes de manuten\u00e7\u00e3o preventiva nos edif\u00edcios \u2014 que incluem as plantas industriais, escrit\u00f3rios,&nbsp;<a href=\"http:\/\/blog.morhena.com.br\/o-que-deve-ser-levado-em-conta-ao-fazer-limpeza-de-supermercados\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">supermercados<\/a>, hot\u00e9is, condom\u00ednios, <a href=\"http:\/\/blog.morhena.com.br\/gestao-de-shopping-5-dicas-para-fazer-benchmarking\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">shoppings<\/a>, entre outros \u2014, uma vez por ano, al\u00e9m da quest\u00e3o de seguran\u00e7a, tem forte impacto nos custos de produ\u00e7\u00e3o dos neg\u00f3cios.<\/p>\n<h3>1.1.Tipos de manuten\u00e7\u00e3o de edifica\u00e7\u00f5es<\/h3>\n<p>Os tipos de <a href=\"http:\/\/blog.morhena.com.br\/manutencao-predial-6-atividades-que-nao-podem-fugir-do-escopo\/\">manuten\u00e7\u00e3o predial<\/a> existentes s\u00e3o:<\/p>\n<h4>1.1.1.&nbsp;Manuten\u00e7\u00e3o preventiva<\/h4>\n<p>Como o pr\u00f3prio nome sugere, a manuten\u00e7\u00e3o preventiva&nbsp;consiste em um trabalho de preven\u00e7\u00e3o antes que apare\u00e7am os defeitos, priorizando:<\/p>\n<ul>\n<li>as solicita\u00e7\u00f5es dos usu\u00e1rios;<\/li>\n<li>estimativas da durabilidade&nbsp;dos sistemas;<\/li>\n<li>elementos ou componentes das edifica\u00e7\u00f5es em uso;<\/li>\n<li>gravidade e urg\u00eancia; e<\/li>\n<li>relat\u00f3rios de verifica\u00e7\u00f5es peri\u00f3dicas sobre o&nbsp;estado de degrada\u00e7\u00e3o do edif\u00edcio;<\/li>\n<\/ul>\n<h4>1.1.2. Manuten\u00e7\u00e3o preditiva<\/h4>\n<p>J\u00e1 a manuten\u00e7\u00e3o preditiva \u00e9 realizada a partir da modifica\u00e7\u00e3o de par\u00e2metros de condi\u00e7\u00e3o ou desempenho, cujo acompanhamento segue uma sistem\u00e1tica.<\/p>\n<p>A diferen\u00e7a entre a manuten\u00e7\u00e3o preditiva e a manuten\u00e7\u00e3o preventiva \u00e9 que, geralmente, a primeira conta com algum sistema de monitoramento para analisar a situa\u00e7\u00e3o real de componentes e equipamentos, em vez de considerar apenas padr\u00f5es ou \u00edndices estat\u00edsticos.<\/p>\n<h4>1.1.3. Manuten\u00e7\u00e3o corretiva<\/h4>\n<p>A manuten\u00e7\u00e3o corretiva \u00e9 a forma mais comum e prim\u00e1ria de <a href=\"http:\/\/blog.morhena.com.br\/guia-completo-para-limpeza-e-conservacao-predial\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">conserva\u00e7\u00e3o predial<\/a>. \u00c9 o servi\u00e7o que exige a\u00e7\u00e3o imediata para reparar sistemas, componentes e elementos das edifica\u00e7\u00f5es, bem como para evitar riscos ou preju\u00edzos pessoais e patrimoniais aos&nbsp;usu\u00e1rios e\/ou propriet\u00e1rios.<\/p>\n<p>\u00c9 tamb\u00e9m a forma mais cara de manuten\u00e7\u00e3o, al\u00e9m de ser prejudicial porque as paradas para a realiza\u00e7\u00e3o do servi\u00e7o se d\u00e3o em momentos aleat\u00f3rios e muitas vezes inoportunos, o que tamb\u00e9m pode diminuir a vida \u00fatil das edifica\u00e7\u00f5es.<\/p>\n<h2>2. Saiba quais s\u00e3o os requisitos da manuten\u00e7\u00e3o de edifica\u00e7\u00f5es<\/h2>\n<p>A Norma ABNT NBR 5674, de 25 de agosto de 2012, estabelece os requisitos para a gest\u00e3o do sistema de manuten\u00e7\u00e3o de edifica\u00e7\u00f5es.<\/p>\n<p>Ela tem como principais objetivos possibilitar:<\/p>\n<ul>\n<li>a preserva\u00e7\u00e3o das caracter\u00edsticas originais da edifica\u00e7\u00e3o;<\/li>\n<li>a preven\u00e7\u00e3o da perda de desempenho resultante da degrada\u00e7\u00e3o dos&nbsp;sistemas, elementos ou componentes.<\/li>\n<\/ul>\n<p>A Norma define de maneira bem objetiva tr\u00eas princ\u00edpios b\u00e1sicos. S\u00e3o eles:<\/p>\n<ul>\n<li>planejamento anual de manuten\u00e7\u00e3o das edifica\u00e7\u00f5es;<\/li>\n<li>processos de monitoramento; e<\/li>\n<li>controle de documenta\u00e7\u00e3o.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Esses procedimentos s\u00e3o essenciais para comprovar a realiza\u00e7\u00e3o das a\u00e7\u00f5es, seja pela equipe de manuten\u00e7\u00e3o interna ou por uma empresa especializada. A norma descreve v\u00e1rios itens para manter as edifica\u00e7\u00f5es em perfeito funcionamento. Confira, a seguir, os principais deles.<\/p>\n<h3>2.1. Requisitos para Manuten\u00e7\u00e3o<\/h3>\n<p>No item 4,&nbsp;a&nbsp;NBR 5674 versa sobre tr\u00eas t\u00f3picos espec\u00edficos: organiza\u00e7\u00e3o, conte\u00fado b\u00e1sico do relat\u00f3rio de <a href=\"http:\/\/blog.morhena.com.br\/saiba-como-se-preparar-para-uma-inspecao-predial\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">inspe\u00e7\u00e3o predial<\/a> e&nbsp;programa de manuten\u00e7\u00e3o.<\/p>\n<h4>2.1.1. Organiza\u00e7\u00e3o<\/h4>\n<p>A organiza\u00e7\u00e3o da gest\u00e3o do sistema de manuten\u00e7\u00e3o deve considerar as caracter\u00edsticas das edifica\u00e7\u00f5es, tais como:<\/p>\n<ol>\n<li>tipologia;<\/li>\n<li>uso efetivo;<\/li>\n<li>tamanho e complexidade;<\/li>\n<li>localiza\u00e7\u00e3o e implica\u00e7\u00f5es do entorno.<\/li>\n<\/ol>\n<p>A manuten\u00e7\u00e3o deve ser orientada por um conjunto de diretrizes que:<\/p>\n<ul>\n<li>preserve o desempenho previsto em projeto ao longo do tempo, minimizando a desvaloriza\u00e7\u00e3o do patrim\u00f4nio;<\/li>\n<li>estabele\u00e7a as informa\u00e7\u00f5es pertinentes sobre o im\u00f3vel&nbsp;e o fluxo da comunica\u00e7\u00e3o;<\/li>\n<li>estabele\u00e7a as incumb\u00eancias e autonomia de decis\u00e3o dos respons\u00e1veis.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Os indicadores de efici\u00eancia de gest\u00e3o devem ser avaliados periodicamente e determinados para favorecer os par\u00e2metros que apresentaremos a seguir, que precisam ser adequados conforme a complexidade do empreendimento:<\/p>\n<ul>\n<li>atendimento ao desempenho das edifica\u00e7\u00f5es e seus sistemas (descritos nas normas NBR15575-1 a NBR 15575-6);<\/li>\n<li>prazo acordado entre a observa\u00e7\u00e3o da n\u00e3o-conformidade e a conclus\u00e3o de servi\u00e7o de manuten\u00e7\u00e3o;<\/li>\n<li>tempo m\u00e9dio de resposta \u00e0s solicita\u00e7\u00f5es dos usu\u00e1rios e interven\u00e7\u00f5es de emerg\u00eancia;<\/li>\n<li>periodicidade das inspe\u00e7\u00f5es prediais,&nbsp;estabelecidas no manual de opera\u00e7\u00e3o, uso e manuten\u00e7\u00e3o;<\/li>\n<li>registros das inspe\u00e7\u00f5es, de acordo com o item 7.2.<\/li>\n<\/ul>\n<p>A organiza\u00e7\u00e3o da gest\u00e3o do sistema de manuten\u00e7\u00e3o deve prever a infraestrutura material, financeira e de recursos humanos, com capacidade para atender aos diferentes tipos de manuten\u00e7\u00e3o necess\u00e1rios, a saber:<\/p>\n<ol>\n<li>manuten\u00e7\u00e3o rotineira:&nbsp;aquela que mant\u00e9m um fluxo constante de servi\u00e7os simples, padronizados e c\u00edclicos, como <a href=\"http:\/\/blog.morhena.com.br\/descubra-a-rotina-ideal-de-limpeza-de-condominio\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">limpeza geral<\/a> e lavagem de \u00e1reas comuns;<\/li>\n<li>manuten\u00e7\u00e3o corretiva: servi\u00e7os que demandam a\u00e7\u00e3o ou interven\u00e7\u00e3o imediata, a fim de permitir a continuidade do uso;<\/li>\n<li>manuten\u00e7\u00e3o preventiva: servi\u00e7os programados com anteced\u00eancia.<\/li>\n<\/ol>\n<p>Os diferentes tipos&nbsp;devem ser realizados de maneira coordenada. O programa de manuten\u00e7\u00e3o tamb\u00e9m deve especificar se os servi\u00e7os ser\u00e3o&nbsp;realizados por profissionais qualificados ou empresas especializadas.<\/p>\n<h4>2.1.2. Conte\u00fado b\u00e1sico do relat\u00f3rio de inspe\u00e7\u00e3o<\/h4>\n<p>As inspe\u00e7\u00f5es devem ser realizadas atendendo os intervalos especificados na ABNT NBR 14037, sendo geradas e ordenadas por meio de modelos elaborados para facilitar os registros e sua posterior recupera\u00e7\u00e3o. Para tanto, \u00e9 preciso levar em considera\u00e7\u00e3o:<\/p>\n<ol>\n<li>um roteiro de inspe\u00e7\u00f5es dos sistemas, subsistemas, elementos, equipamentos e componentes da edifica\u00e7\u00e3o;<\/li>\n<li>as formas de manifesta\u00e7\u00e3o esperadas da degrada\u00e7\u00e3o natural dos sistemas, subsistemas, elementos e equipamentos ou componentes da edifica\u00e7\u00e3o associadas \u00e0 sua vida \u00fatil, conforme indica\u00e7\u00f5es do manual e que resultem em risco \u00e0 sa\u00fade e seguran\u00e7a dos usu\u00e1rios;<\/li>\n<li>as solicita\u00e7\u00f5es e reclama\u00e7\u00f5es dos usu\u00e1rios ou propriet\u00e1rios.<\/li>\n<\/ol>\n<p>Os relat\u00f3rios das inspe\u00e7\u00f5es, por sua vez,&nbsp;devem:<\/p>\n<ol>\n<li>descrever a degrada\u00e7\u00e3o de cada sistema, subsistema, elemento ou componente e equipamento da edifica\u00e7\u00e3o;<\/li>\n<li>apontar e estimar a perda do seu desempenho;<\/li>\n<li>ser preditivos;<\/li>\n<li>recomendar a\u00e7\u00f5es para reduzir os servi\u00e7os de manuten\u00e7\u00e3o corretiva; e<\/li>\n<li>apresentar o resultado esperado das recomenda\u00e7\u00f5es de a\u00e7\u00f5es.<\/li>\n<\/ol>\n<h4>2.1.3. Programa de manuten\u00e7\u00e3o<\/h4>\n<p>O programa consiste na determina\u00e7\u00e3o das atividades essenciais de manuten\u00e7\u00e3o, sua periodicidade, os respons\u00e1veis pela execu\u00e7\u00e3o, os documentos de refer\u00eancia e os recursos necess\u00e1rios \u2014 todos referidos individualmente aos sistemas&nbsp;e, quando aplic\u00e1vel, aos elementos, componentes e equipamentos.<\/p>\n<p>O programa deve ser atualizado periodicamente e considerar&nbsp;projetos, memoriais, orienta\u00e7\u00e3o dos fornecedores e Manual de uso opera\u00e7\u00e3o e manuten\u00e7\u00e3o (quando houver) \u2014 al\u00e9m de caracter\u00edsticas espec\u00edficas,&nbsp;como:<\/p>\n<ol>\n<li>tipologia, complexidade e regime de uso da edifica\u00e7\u00e3o;<\/li>\n<li>materiais, equipamentos e sistemas;<\/li>\n<li>idade das edifica\u00e7\u00f5es;<\/li>\n<li>expectativa de durabilidade dos sistemas&nbsp;e, quando cab\u00edvel, aos elementos e componentes, devendo atender \u00e0 ABNT NBR 15575-1;<\/li>\n<li>relat\u00f3rios das inspe\u00e7\u00f5es, que devem constar comparativos entre as metas previstas <em>versus<\/em> metas efetivas, tanto f\u00edsicas como financeiras;<\/li>\n<li>relat\u00f3rios das inspe\u00e7\u00f5es, constando as n\u00e3o-conformidades identificadas;<\/li>\n<li>relat\u00f3rios das inspe\u00e7\u00f5es relativos \u00e0s a\u00e7\u00f5es corretivas e preventivas;<\/li>\n<li>solicita\u00e7\u00f5es e reclama\u00e7\u00f5es dos usu\u00e1rios ou propriet\u00e1rios;<\/li>\n<li>hist\u00f3rico das manuten\u00e7\u00f5es realizadas;<\/li>\n<li>rastreabilidade dos servi\u00e7os;<\/li>\n<li>condi\u00e7\u00f5es clim\u00e1ticas e ambientais;<\/li>\n<li>escala de prioridades entre os diversos servi\u00e7os; e<\/li>\n<li>previs\u00e3o financeira.<\/li>\n<\/ol>\n<p>Al\u00e9m disso, a estrutura do programa de manuten\u00e7\u00e3o deve contemplar:<\/p>\n<ol>\n<li>designa\u00e7\u00e3o do sistema&nbsp;e, quando aplic\u00e1vel, aos elementos e componentes;<\/li>\n<li>descri\u00e7\u00e3o da atividade;<\/li>\n<li>periodicidade em fun\u00e7\u00e3o de cada sistema, elementos e componentes \u2014 observadas as prescri\u00e7\u00f5es do projeto ou as especifica\u00e7\u00f5es t\u00e9cnicas;<\/li>\n<li>identifica\u00e7\u00e3o do respons\u00e1vel;<\/li>\n<li>documenta\u00e7\u00e3o referencial e formas de comprova\u00e7\u00e3o; e<\/li>\n<li>custo.<\/li>\n<\/ol>\n<h2>3. Aprenda como fazer um planejamento de manuten\u00e7\u00e3o eficaz<\/h2>\n<p>A NBR 5674 traz a recomenda\u00e7\u00e3o de que o planejamento de manuten\u00e7\u00e3o deve conter todos os sistemas da edifica\u00e7\u00e3o, incluindo:<\/p>\n<ul>\n<li>a elabora\u00e7\u00e3o de uma previs\u00e3o detalhada dos m\u00e9todos de trabalho;<\/li>\n<li>ferramentas e equipamentos necess\u00e1rios para o servi\u00e7o;<\/li>\n<li>condi\u00e7\u00f5es especiais de acesso;<\/li>\n<li>cronograma de execu\u00e7\u00e3o;<\/li>\n<li>dura\u00e7\u00e3o dos servi\u00e7os; e<\/li>\n<li>os respons\u00e1veis pelas tarefas.<\/li>\n<\/ul>\n<p>O ideal \u00e9 que o planejamento seja realizado por um engenheiro perito \u2014 profissional capacitado para elaborar um laudo t\u00e9cnico, contendo considera\u00e7\u00f5es imprescind\u00edveis para o bom andamento do que foi concebido.<\/p>\n<p>O planejamento precisa conter metas para o curto, m\u00e9dio e longo prazos, e deve ser elaborado para que a coordena\u00e7\u00e3o dos servi\u00e7os possa:<\/p>\n<ul>\n<li>reduzir a necessidade de sucessivas interven\u00e7\u00f5es;<\/li>\n<li>diminuir a interfer\u00eancia da manuten\u00e7\u00e3o no uso da edifica\u00e7\u00e3o e a interfer\u00eancia dos usu\u00e1rios sobre a execu\u00e7\u00e3o da manuten\u00e7\u00e3o;<\/li>\n<li>otimizar o aproveitamento de recursos materiais, humanos e financeiros.<\/li>\n<\/ul>\n<h3>3.1. Determina\u00e7\u00e3o das condi\u00e7\u00f5es da edifica\u00e7\u00e3o<\/h3>\n<p>Para elaborar um planejamento eficaz, \u00e9 fundamental fazer um levantamento de informa\u00e7\u00f5es t\u00e9cnicas, operacionais e administrativas. Desse modo, consegue-se&nbsp;determinar corretamente as condi\u00e7\u00f5es do edif\u00edcio:<\/p>\n<h4>3.1.1. Condi\u00e7\u00f5es t\u00e9cnicas<\/h4>\n<ul>\n<li>tipo do im\u00f3vel (comercial, industrial, servi\u00e7os, residencial etc.);<\/li>\n<li>padr\u00e3o construtivo (baixo, alto etc.);<\/li>\n<li>idade (real, de utiliza\u00e7\u00e3o etc.);<\/li>\n<li>\u00e1reas (constru\u00edda, \u00fatil, comum, privativa etc.);<\/li>\n<li>utiliza\u00e7\u00e3o (habitada, em uso etc.);<\/li>\n<li>hor\u00e1rios de funcionamento;<\/li>\n<li>equipamentos e instala\u00e7\u00f5es (rela\u00e7\u00f5es, especifica\u00e7\u00f5es t\u00e9cnicas&nbsp;etc.);<\/li>\n<li>entre outras.<\/li>\n<\/ul>\n<h4>3.1.2. Condi\u00e7\u00f5es operacionais<\/h4>\n<ul>\n<li>procedimentos de rotina e servi\u00e7os;<\/li>\n<li>monitoramento e controles.<\/li>\n<\/ul>\n<h4>3.1.3. Condi\u00e7\u00f5es administrativas<\/h4>\n<ul>\n<li>tipo da manuten\u00e7\u00e3o (preventiva, preditiva e&nbsp;corretiva);<\/li>\n<li>equipes envolvidas e&nbsp;treinamentos;<\/li>\n<li>laudo t\u00e9cnico atualizado (assinado por engenheiro perito);<\/li>\n<li>documenta\u00e7\u00e3o legal;<\/li>\n<li>custos.<\/li>\n<\/ul>\n<h3>3.2. Detalhamento do plano de manuten\u00e7\u00e3o<\/h3>\n<p>Ap\u00f3s determinar as condi\u00e7\u00f5es da edifica\u00e7\u00e3o, \u00e9 o momento de escolher a estrat\u00e9gia mais adequada de manuten\u00e7\u00e3o, avaliando quando cada tipo de interven\u00e7\u00e3o deve ser realizada, tais como:<\/p>\n<ul>\n<li>\n<a href=\"http:\/\/blog.morhena.com.br\/confira-a-checklist-de-conservacao-de-imoveis-corporativos\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">conserva\u00e7\u00e3o<\/a> (atividade rotineira, executada diariamente);<\/li>\n<li>repara\u00e7\u00e3o (preventiva ou corretiva para aumento da vida \u00fatil do im\u00f3vel);<\/li>\n<li>restaura\u00e7\u00e3o (substitui\u00e7\u00e3o parcial ou total de componentes e elementos);<\/li>\n<li>moderniza\u00e7\u00e3o (preven\u00e7\u00e3o ou corre\u00e7\u00e3o para um novo patamar de qualidade e desempenho da edifica\u00e7\u00e3o e de seus sistemas).<\/li>\n<\/ul>\n<p>Ao detalhar&nbsp;o planejamento de manuten\u00e7\u00e3o, \u00e9 necess\u00e1rio considerar&nbsp;cada ponto de aten\u00e7\u00e3o, como forma de garantir o bom funcionamento e evitar transtornos \u2014&nbsp;falta de \u00e1gua ou luz, entupimentos, paralisa\u00e7\u00e3o de elevadores, interfones entre outros desconfortos e preju\u00edzos.<\/p>\n<p>Todo esse cuidado contribui para evitar falhas de manuten\u00e7\u00e3o e perdas de recursos financeiros \u2014 al\u00e9m de retardar a desvaloriza\u00e7\u00e3o e a redu\u00e7\u00e3o da vida \u00fatil do edif\u00edcio.<\/p>\n<p>\u00c9 poss\u00edvel, ainda, contar com softwares especializados na manuten\u00e7\u00e3o de ativos,&nbsp;que podem facilitar o trabalho e viabilizar a implanta\u00e7\u00e3o de todas as pr\u00e1ticas, contribuindo para a otimiza\u00e7\u00e3o de cada processo.<\/p>\n<h3>3.3. Exemplo de planejamento de manuten\u00e7\u00e3o simplificado<\/h3>\n<p>No quadro abaixo apresentamos apenas um exemplo resumido de algumas atividades que devem estar presentes no planejamento de manuten\u00e7\u00e3o predial. Confira:<\/p>\n<table border=\"1\" cellpadding=\"1\" cellspacing=\"1\">\n<tbody>\n<tr>\n<td><strong>Periodicidade<\/strong><\/td>\n<td><strong>Sistema<\/strong><\/td>\n<td><strong>Atividade<\/strong><\/td>\n<td><strong>Respons\u00e1vel<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>A cada 6 meses<\/td>\n<td>Instala\u00e7\u00f5es hidr\u00e1ulicas<\/td>\n<td>Verificar caixas de passagem de esgoto e gordura<\/td>\n<td>Equipe de manuten\u00e7\u00e3o interna<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>A cada ano<\/td>\n<td>Cobertura<\/td>\n<td>Verificar a integridade dos componentes, veda\u00e7\u00f5es e fixa\u00e7\u00f5es e consertar o que for necess\u00e1rio<\/td>\n<td>Equipe de manuten\u00e7\u00e3o interna<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>A cada 2 anos<\/td>\n<td>Instala\u00e7\u00f5es hidr\u00e1ulicas<\/td>\n<td>Verificar conex\u00f5es estados dos contatos el\u00e9tricos e componentes<\/td>\n<td>Empresa especializada<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>A cada 3 anos<\/td>\n<td><a href=\"http:\/\/blog.morhena.com.br\/limpeza-de-fachada-entenda-o-processo-antes-de-fechar-contrato\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">Fachada<\/a><\/td>\n<td>Efetuar lavagem. Verificar os elementos. Atender as determina\u00e7\u00f5es da manuten\u00e7\u00e3o predial<\/td>\n<td>Empresa especializada<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<p>O Anexo A da NBR 5674 possui um modelo de manuten\u00e7\u00e3o preventiva&nbsp;em que est\u00e3o descritas diversas atividades a serem realizadas. Assim,&nbsp;o planejamento deve ser elaborado para atender as necessidades particulares&nbsp;de cada projeto construtivo.<\/p>\n<h2>4. Saiba quais os pontos inclusos na manuten\u00e7\u00e3o<\/h2>\n<p>De todas as atividades poss\u00edveis em um planejamento de manuten\u00e7\u00e3o de edif\u00edcios, algumas exercem papel fundamental&nbsp;e n\u00e3o podem ficar de fora.&nbsp;Confira quais s\u00e3o!<\/p>\n<h3>4.1. Conserva\u00e7\u00e3o e limpeza<\/h3>\n<p>A <a href=\"http:\/\/blog.morhena.com.br\/descubra-a-rotina-ideal-de-limpeza-de-condominio\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">conserva\u00e7\u00e3o e limpeza<\/a> s\u00e3o as atividades de manuten\u00e7\u00e3o mais comuns&nbsp;e tamb\u00e9m as mais importantes. Isso porque&nbsp;elas garantem um ambiente com condi\u00e7\u00f5es ideais para a preserva\u00e7\u00e3o da sa\u00fade, do bem-estar e da seguran\u00e7a de quem utiliza o espa\u00e7o. Essas atividades envolvem os cuidados com o ambiente em que as pessoas trabalham, realizam suas atividades e convivem no dia a dia.<\/p>\n<p>Elas s\u00e3o t\u00e3o importantes que interferem na percep\u00e7\u00e3o e no sentimento das pessoas em rela\u00e7\u00e3o ao ambiente. Nas empresas, por exemplo, a limpeza e a conserva\u00e7\u00e3o interferem significativamente na <a href=\"http:\/\/blog.morhena.com.br\/como-melhorar-a-produtividade-dos-funcionarios\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">produtividade dos colaboradores<\/a>.<\/p>\n<p>Normalmente, a&nbsp;execu\u00e7\u00e3o desses servi\u00e7os&nbsp;n\u00e3o afeta as atividades operacionais da companhia e&nbsp;nem mesmo a circula\u00e7\u00e3o de pessoas. Al\u00e9m disso, ambientes limpos e bem conservados facilitam a organiza\u00e7\u00e3o, promovendo agilidade nas tarefas di\u00e1rias.<\/p>\n<h3>4.2. Sistemas de acesso e seguran\u00e7a<\/h3>\n<p>Os sistemas de acesso e <a href=\"http:\/\/blog.morhena.com.br\/9-pontos-de-atencao-em-seguranca-predial\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">seguran\u00e7a<\/a> devem ser checados periodicamente para proteger as pessoas que circulam ou permanecem no local. Para tanto, deve-se conferir:<\/p>\n<ul>\n<li>c\u00e2meras de vigil\u00e2ncia;<\/li>\n<li>elevadores;<\/li>\n<li>interfones e portaria eletr\u00f4nica;<\/li>\n<li>cercas el\u00e9tricas;<\/li>\n<li>sistemas de alarme etc.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Os colaboradores que atuam como porteiros tamb\u00e9m devem receber orienta\u00e7\u00f5es e treinamentos peri\u00f3dicos sobre o <a href=\"http:\/\/blog.morhena.com.br\/6-erros-que-comprometem-a-seguranca-no-controle-de-acesso\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">controle de acesso<\/a> de trabalhadores visitantes e entregadores.<\/p>\n<h3>4.3. Preven\u00e7\u00e3o de inc\u00eandios<\/h3>\n<p>De acordo com a legisla\u00e7\u00e3o, toda edifica\u00e7\u00e3o coletiva deve ter equipamentos contra inc\u00eandio e condi\u00e7\u00f5es seguras para evacua\u00e7\u00e3o do local em casos de emerg\u00eancias, bem como acesso facilitado para os Bombeiros.<\/p>\n<p>Essas condi\u00e7\u00f5es s\u00e3o vistoriadas pelo pr\u00f3prio Corpo de Bombeiros que deve emitir o documento de comprova\u00e7\u00e3o Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB). Para evitar qualquer possibilidade de foco de inc\u00eandios, como curtos-circuitos, \u00e9 importante vistoriar a fia\u00e7\u00e3o e as instala\u00e7\u00f5es el\u00e9tricas, pelo menos, a cada dois anos.<\/p>\n<p>Al\u00e9m disso, \u00e9 preciso seguir rigorosamente as instru\u00e7\u00f5es dos fabricantes de equipamentos, como extintores, alarmes contra fogo, canaliza\u00e7\u00e3o de g\u00e1s, para-raios etc.<\/p>\n<h3>4.4. Manuten\u00e7\u00e3o da parte hidr\u00e1ulica e el\u00e9trica<\/h3>\n<p>O sistema hidr\u00e1ulico de um edif\u00edcio \u00e9 complexo e envolve v\u00e1rios componentes.&nbsp;Para cada um deles, a ABNT tem uma norma espec\u00edfica, como:<\/p>\n<ul>\n<li>manuten\u00e7\u00e3o de pr\u00e9dios (NBR 5674);<\/li>\n<li>instala\u00e7\u00f5es de \u00e1gua fria e quente (NBR 5626 e NBR 7198);<\/li>\n<li>projetos de esgoto sanit\u00e1rio (NBR 8160);<\/li>\n<li>aproveitamento de \u00e1guas pluviais (NBR 15527).<\/li>\n<\/ul>\n<p>Por isso, \u00e9 importante seguir as orienta\u00e7\u00f5es das normas para a realiza\u00e7\u00e3o das atividades integrantes da manuten\u00e7\u00e3o de edifica\u00e7\u00f5es referentes ao sistema hidr\u00e1ulico:<\/p>\n<ul>\n<li>lavagem dos reservat\u00f3rios de \u00e1gua;<\/li>\n<li>limpeza de filtros e tubula\u00e7\u00f5es;<\/li>\n<li>manuten\u00e7\u00e3o de sistemas de capta\u00e7\u00e3o de \u00e1gua pluvial;<\/li>\n<li>verifica\u00e7\u00e3o de hidr\u00f4metros e bombas hidr\u00e1ulicas;<\/li>\n<li>checagem dos encanamentos e conex\u00f5es e limpeza de ralos, sif\u00f5es, caixas de gordura etc.;<\/li>\n<li>identifica\u00e7\u00e3o e reparo de infiltra\u00e7\u00f5es e vazamentos;<\/li>\n<li>elimina\u00e7\u00e3o de poss\u00edveis focos de \u00e1gua parada, para prevenir a prolifera\u00e7\u00e3o de insetos.<\/li>\n<\/ul>\n<h3>4.5. Higieniza\u00e7\u00e3o dos dep\u00f3sitos de res\u00edduos<\/h3>\n<p>A higieniza\u00e7\u00e3o dos dep\u00f3sitos de res\u00edduos deve ser peri\u00f3dica para evitar o mau cheiro e a aglomera\u00e7\u00e3o de insetos e ratos, que podem transmitir doen\u00e7as e causar s\u00e9rios danos \u00e0 sa\u00fade e bem-estar de quem frequenta o local.<\/p>\n<p>\u00c9 importante, tamb\u00e9m, realizar a dedetiza\u00e7\u00e3o peri\u00f3dica de todo os ambientes para <a href=\"http:\/\/blog.morhena.com.br\/controle-de-pragas-o-que-o-profissional-de-facilities-precisa-saber\/\">controle de pragas<\/a>&nbsp;\u2014&nbsp;assim como campanhas de conscientiza\u00e7\u00e3o e <a href=\"http:\/\/blog.morhena.com.br\/como-implementar-a-coleta-seletiva-nos-municipios\/\">coleta seletiva de lixo<\/a>.<\/p>\n<h3>4.6. Manuten\u00e7\u00e3o das \u00e1reas verdes<\/h3>\n<p>Os&nbsp;<a href=\"http:\/\/blog.morhena.com.br\/manutencao-de-areas-verdes-por-que-e-tao-importante-fazer\/\">cuidados com as \u00e1reas verdes<\/a>&nbsp;devem ser di\u00e1rios. A manuten\u00e7\u00e3o dos jardins requer podas peri\u00f3dicas.&nbsp;Al\u00e9m de manter a est\u00e9tica, esse cuidado&nbsp;tamb\u00e9m previne pragas e animais pe\u00e7onhentos, como aranhas, cobras e escorpi\u00f5es.<\/p>\n<p>Os restos das podas (galhos e folhas secas) precisam ser descartados com seguran\u00e7a, para evitar riscos de inc\u00eandio, caso algu\u00e9m jogue uma guimba de cigarro.<\/p>\n<p>Para que as \u00e1reas comuns permane\u00e7am em boas condi\u00e7\u00f5es de higiene, \u00e9 fundamental contar com o envolvimento de todos. Por isso, as campanhas de conscientiza\u00e7\u00e3o devem ser permanentes,&nbsp;para evitar, por exemplo, depositar o lixo fora das lixeiras.<\/p>\n<h2>5. Veja como escolher uma prestadora de servi\u00e7os<\/h2>\n<p>A NBR 5674 prev\u00ea a terceiriza\u00e7\u00e3o do <a href=\"http:\/\/blog.morhena.com.br\/gerente-de-facilities-por-que-a-especializacao-e-importante\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">gerenciamento da manuten\u00e7\u00e3o da edifica\u00e7\u00e3o<\/a>. Essa atividade pode ser feita por&nbsp;um profissional ou empresa legalmente habilitada.<\/p>\n<p>Toda organiza\u00e7\u00e3o&nbsp;necessita de um planejamento bem elaborado para prevenir imprevistos e preju\u00edzos \u2014 e uma terceirizada especializada em manuten\u00e7\u00e3o predial \u00e9 a solu\u00e7\u00e3o adequada para realizar com precis\u00e3o o planejamento e todas as&nbsp;atividades requeridas,&nbsp;como manuten\u00e7\u00e3o el\u00e9trica, hidr\u00e1ulica, conserva\u00e7\u00e3o e limpeza entre outras.<\/p>\n<p>Os servi\u00e7os de manuten\u00e7\u00e3o de edifica\u00e7\u00f5es&nbsp;requerem&nbsp;aten\u00e7\u00e3o redobrada para alguns pontos vitais. Portanto, antes de <a href=\"http:\/\/blog.morhena.com.br\/gestao-de-contratos-conheca-as-6-melhores-praticas\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">contratar<\/a>, \u00e9 necess\u00e1rio observar se a terceirizada conta com uma infraestrutura para atendimento e monitoramento, componentes e&nbsp;<a href=\"http:\/\/blog.morhena.com.br\/como-conseguir-os-equipamentos-de-limpeza-apropriados\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">equipamentos de qualidade<\/a>, tecnologia de ponta&nbsp;e, principalmente, uma equipe profissional altamente especializada.<\/p>\n<p>Tamb\u00e9m \u00e9 importante checar a experi\u00eancia e a idoneidade da prestadora no mercado, bem como a sua capacidade profissional e t\u00e9cnica. Deve-se solicitar documentos que provem a regularidade fiscal, trabalhista e sindical da prestadora.<\/p>\n<p>Igualmente, compare as propostas de fornecedores,&nbsp;analisando se todos os servi\u00e7os solicitados est\u00e3o contemplados. Essas e outras <a href=\"http:\/\/blog.morhena.com.br\/cuidados-na-contratacao-de-terceirizadas-veja-os-pontos-de-atencao\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">cautelas devem ser tomadas para garantir uma boa contrata\u00e7\u00e3o<\/a>.<\/p>\n<p>Para concluir, a legisla\u00e7\u00e3o tem muitas exig\u00eancias que visam preservar as condi\u00e7\u00f5es m\u00ednimas em edifica\u00e7\u00f5es, de modo a&nbsp;assegurar o bem-estar e a seguran\u00e7a dos usu\u00e1rios. Logo, as atividades de manuten\u00e7\u00e3o s\u00e3o essenciais para o atendimento e conformidade com as leis vigentes.<\/p>\n<p>Por tudo isso, a manuten\u00e7\u00e3o de edif\u00edcios proporciona diversos benef\u00edcios, como redu\u00e7\u00e3o de custos, valoriza\u00e7\u00e3o do bem, <a href=\"http:\/\/blog.morhena.com.br\/o-que-e-retrofit-entenda-como-deixar-predios-antigos-sustentaveis\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">redu\u00e7\u00e3o do consumo de recursos naturais<\/a> \u2014&nbsp;como \u00e1gua e energia \u2014,&nbsp;conscientiza\u00e7\u00e3o sobre quest\u00f5es socioambientais, promo\u00e7\u00e3o de uma <a href=\"http:\/\/blog.morhena.com.br\/manual-pratico-da-gestao-sustentavel-para-empresas\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">gest\u00e3o sustent\u00e1vel<\/a> entre outros.<\/p>\n<p>Agora que voc\u00ea j\u00e1 entendeu a import\u00e2ncia da manuten\u00e7\u00e3o predial, quer adquirir mais conhecimento sobre o assunto e ter acesso a mais conte\u00fados como este? 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Por outro lado, a inexist\u00eancia de um programa de manuten\u00e7\u00e3o preventiva, com o passar do tempo, torna os problemas cada vez mais frequentes \u2014 aumentando,&nbsp;inclusive, o risco \u00e0&nbsp;seguran\u00e7a dos usu\u00e1rios. Mesmo assim, muitos donos de im\u00f3veis ainda tratam essa atividade como de menor prioridade \u2014&nbsp;sendo um erro a ser evitado,&nbsp;pois \u00e9&nbsp;um investimento que agrega valor ao bem. Para que voc\u00ea compreenda a import\u00e2ncia desse procedimento&nbsp;em todos os seus detalhes,&nbsp;preparamos este post com um amplo conte\u00fado sobre o assunto. Confira! 1. Entenda a import\u00e2ncia da manuten\u00e7\u00e3o de edifica\u00e7\u00f5es As edifica\u00e7\u00f5es se caracterizam como estruturas f\u00edsicas destinadas \u00e0 realiza\u00e7\u00e3o direta ou indireta de todas as atividades produtivas e constituem os ativos imobilizados de grande parte das empresas. Desse modo, \u00e9 fundamental que elas apresentem condi\u00e7\u00f5es adequadas ao uso para o qual se destinam, resistindo \u00e0s intemp\u00e9ries. E isso s\u00f3 \u00e9 poss\u00edvel quando o edif\u00edcio passa por uma manuten\u00e7\u00e3o peri\u00f3dica. Por\u00e9m, muitos gestores e empreendedores, por desconhecerem a import\u00e2ncia da manuten\u00e7\u00e3o predial, acreditam que seja algo irrelevante [&hellip;]<\/p>\n","protected":false},"author":4,"featured_media":842,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[55],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/morhena.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/841"}],"collection":[{"href":"https:\/\/morhena.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/morhena.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/morhena.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/4"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/morhena.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=841"}],"version-history":[{"count":3,"href":"https:\/\/morhena.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/841\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":1418,"href":"https:\/\/morhena.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/841\/revisions\/1418"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/morhena.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/media\/842"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/morhena.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=841"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/morhena.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=841"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}